投資用中古物件のメリットとは？利回りや選び方も解説
不動産投資を始める際、「中古なら新築より安く買えそう」と感じる一方、修繕リスクや利回り、税金面が気になる方もいるでしょう。
投資用中古物件は、新築と比べて購入価格を抑えやすく、表面利回りが高くなりやすい傾向があります。
また、過去の賃料や入居状況を確認できる物件も多く、収支を検討する際の判断材料を得やすい点もメリットです。
さらに、一定の中古資産では、税務上の耐用年数を短く算定できる場合があります。
一方で、購入価格や利回りだけで判断すると、修繕費や空室、融資条件などによって想定どおりの収益を得られない可能性があります。
そのため、中古物件のメリットだけでなく、購入後にかかる費用やリスクまで含めて検討することが大切です。
そこでこの記事では、投資用中古物件のメリットを整理したうえで、利回りや減価償却の考え方、購入前に確認したいポイントを解説します。
目次FAQ
投資用中古物件は新築より価格や利回りで有利ですか？
中古物件は購入価格を抑えられるケースがあり、表面利回りが高くなりやすい傾向があります。ただし、実際の支出を含めた収支確認が必要です。
中古物件は運用実績や減価償却でもメリットがありますか？
過去の賃料や入居状況を収支予測の材料にできます。また、一定の中古資産では耐用年数を短く算定できる場合があります。
中古物件は、新築より購入価格を抑えられるケースがあり、必要な自己資金や借入額を抑えやすい点がメリットです。
同程度の家賃収入を得られるなら、購入価格が低いほど表面利回りは高くなります。
購入価格を抑えやすい
新築物件では、新築であることによる価値が価格へ反映される場合があり、一般に「新築プレミアム」と呼ばれます。
ただし、すべての地域・物件で明確な価格差があるわけではありません。個別の物件価格を比較して判断しましょう。
表面利回りが高くなりやすい
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
年間家賃収入が96万円なら、物件価格2,400万円で表面利回り4％、1,600万円で6％です。
年間家賃収入96万円
物件価格2,400万円
4％
表面利回り
物件価格1,600万円
6％
表面利回り
ただし、表面利回りには修繕費や管理費、空室による損失などが反映されません。
| 比較項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 購入価格 | 高くなる場合がある | 抑えられる場合がある |
| 表面利回り | 低くなりやすい | 高く出やすい |
| 主な注意コスト | 購入時の諸費用など | 修繕費・管理費・空室など |
高い表面利回りだけで収益性を判断せず、実際の支出を含めて収支を確認しましょう。
投資用中古物件について、収支や物件条件も含めて検討したい方は、当社へお気軽にご相談ください。
お問い合わせはこちら投資用中古物件のメリット②運用実績を確認でき減価償却期間が短くなる場合がある
中古物件では、過去の運用実績を確認して収支を想定しやすいほか、一定の中古資産では法定耐用年数より短い耐用年数を用いて減価償却できる場合があります。
運用実績や賃貸需要を確認しやすい
賃貸運用されている物件では、過去の家賃設定や入居状況、空室期間などを確認できる場合があります。
入居者がいるオーナーチェンジ物件なら、現在の賃料も収支計画の材料になります。
過去の賃料・入居実績を確認
空室や修繕費を想定
収支シミュレーション
投資判断
過去の実績が将来も続くとは限らないため、あくまで判断材料として扱いましょう。
減価償却で税負担を抑えられる場合がある
減価償却とは、建物などの取得価額を耐用年数に応じて各年の必要経費へ配分する仕組みです。
土地は減価償却の対象ではありません。
中古資産では、取得後の使用可能期間を合理的に見積もる方法のほか、見積もりが困難な場合に簡便法を使えることがあります。
法定耐用年数を一部経過した資産は「法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20％」、全部経過した資産は「法定耐用年数×20％」で算定し、1年未満は切り捨て、2年未満なら2年とします。
ただし、その資産を事業の用に供するために取得価額の50％を超える資本的支出を行った場合は、簡便法を利用できません。
| 構造 | 住宅用の法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| RC・SRC造（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造） | 47年 |
住宅用建物の法定耐用年数は構造によって異なります。
耐用年数が短くても必ず節税になるとは限りません。
所得や取得価額、建物割合、所有期間などで影響は変わるため、具体的な判断は税理士や税務署へ確認しましょう。
投資用中古物件は、価格や表面利回りだけでなく、立地、建物状態、修繕履歴、物件タイプ、融資条件まで総合的に確認することが重要です。
立地と賃貸需要を確認する
駅や商業施設、学校など、想定する入居者に合った周辺環境があるかを確認します。
周辺の募集賃料や過去の入居状況も比較し、継続的な賃貸需要を見込めるか判断しましょう。
物件の現況と修繕履歴を確認する
外壁や屋根、水回り、設備などの状態と修繕履歴を確認します。
購入後の修繕・リフォーム費も収支に含めましょう。必要に応じて専門家による建物状況調査を活用する方法もあります。
マンションや一戸建てなど物件タイプを比較する
マンション、一戸建て、アパートでは、空室リスクや管理方法、修繕負担などが異なります。
投資目的や管理方針に合わせて比較しましょう。
購入前は、次の項目を確認すると判断しやすくなります。
継続的な賃貸需要が見込めるか
賃料が周辺相場とかけ離れていないか
入居状況・空室期間を確認できるか
建物状態・修繕履歴を確認したか
修繕費を含めても収支が成り立つか
融資条件を金融機関へ確認したか
物件タイプが投資目的に合っているか
投資用ローンの融資期間や金額、担保評価は金融機関や物件によって異なるため、候補物件ごとに条件を確認しましょう。
まとめ
投資用中古物件には、購入価格を抑えやすいこと、表面利回りが高くなりやすいこと、運用実績を確認しやすいこと、一定の場合に中古資産の耐用年数を短く算定できることなどのメリットがあります。
一方、過去の入居実績は将来の収益を保証するものではなく、減価償却による税負担への影響も条件によって異なります。
購入価格・想定家賃・空室・管理費・修繕費・融資条件をまとめて収支シミュレーションし、立地や建物状態まで含めて比較しましょう。
投資用中古物件について判断に迷う場合は、当社へお気軽にお問い合わせください。
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