賃貸住宅の原状回復はどこを見る？契約書と室内の確認ポイントを解説
賃貸住宅からの退去を控え、「原状回復ではどこを見ればよいのか」「傷や汚れはすべて自分の負担になるのか」と迷う方もいるでしょう。
確認が不十分だと、入居前からあった傷と入居後に生じた傷を区別しにくくなり、費用負担について認識のずれが生じることがあります。
原状回復を確認するときは、まず賃貸借契約書や特約を確認し、そのうえで室内を入居時の状態と比較することが大切です。
契約書類の見る場所、室内のチェック箇所、貸主と借主の負担を分ける考え方を確認していきましょう。
目次FAQ
原状回復について最初に確認する書類は何ですか？
賃貸借契約書・重要事項説明書・原状回復に関する特約を確認します。退去時の費用負担や敷金精算に関する条件を照合することが重要です。
退去前は部屋のどこを確認すればよいですか？
壁・天井・床に加え、キッチン・浴室・設備の傷や汚れを確認します。入居時の写真や記録があれば現在の状態と比較しましょう。
傷や汚れはすべて借主の負担になりますか？
通常損耗や経年変化は原則として借主の原状回復義務に含まれません。一方、故意・過失などによる損傷は借主負担となる場合があります。
契約書と特約の確認ポイント
賃貸住宅の原状回復はどこを見る？契約内容について
退去時の原状回復については、賃貸借契約書・重要事項説明書・特約を照合し、借主が負担する条件や費用の定めを確認しましょう。
賃貸借契約書で、「原状回復」「修繕」「敷金の精算」などに関する条項を探します。原状回復条件を定めた別紙がないかも確認してください。
重要事項説明書に解約時の敷金等の精算や費用負担に関する記載がある場合は、賃貸借契約書とあわせて確認します。
原状回復に関する特約にも注意が必要です。ハウスクリーニング、畳・襖、エアコンのクリーニングなどを借主負担とする記載があれば、対象・条件・金額を確認します。
ただし、通常の原状回復義務を超える負担を借主に課す特約は、記載があれば常に有効になるわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、特約の必要性・合理性、借主の認識、義務負担の意思表示などを踏まえる考え方が示されています。
- 賃貸借契約書：
- 原状回復・修繕負担・敷金精算
- 重要事項説明書：
- 解約時の費用負担
- 特約：
- クリーニングや畳・襖などの費用負担
- 添付書類：
- 原状回復条件や入居時の物件状況
参照
- 国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード」（2026年10月06日確認）
賃貸住宅の契約内容や原状回復について分からない点がある方は、弊社Asobo不動産へお問い合わせください。
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賃貸住宅の原状回復はどこを見る？部屋のチェック箇所について
室内は壁や床だけを見るのではなく、水回り・建具・設備まで部位ごとに確認し、入居時の状態と比較することが重要です。
傷や汚れは「あるか」だけでなく、いつ生じたものかを整理します。入居時の写真・動画・チェックリストがあれば現在の状態と照合し、退去時にも同じ箇所を撮影しておきましょう。
壁・クロス・天井では、変色、汚れ、傷、穴、剥がれ、カビなどを確認します。床・畳・カーペットは、傷、へこみ、シミ、焦げ、破損などの位置と程度を見てください。
水回りや設備も確認対象です。キッチンでは流し台・換気扇・給排水設備、浴室では浴槽・シャワー・換気設備などを確認します。
洗面所、トイレ、エアコン、給湯機器、ドアなどの建具も状態を記録しておきましょう。
- 玄関・廊下：
- 天井、壁、床、ドア、鍵など
- 台所・居間：
- 天井、壁、床、流し台、換気扇、給排水設備など
- 浴室：
- 壁、床、浴槽、シャワー、給排水設備など
- 洗面所・トイレ：
- 壁、床、洗面台、便器、換気設備など
- 居室：
- クロス、床、畳、カーペット、建具など
- その他設備：
- エアコン、給湯機器、照明など
国土交通省の確認リストでも、入居時と退去時の状態を同じ項目で記録できる形式が示されています。
傷や汚れを見つけただけで借主負担と決めず、損耗の原因や契約条件を踏まえて判断することが大切です。
参照
- 国土交通省「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」（2026年10月06日確認）
貸主と借主の負担の分け方
賃貸住宅の原状回復で借主負担になる範囲について
通常損耗や経年変化は原則として貸主側の負担となり、借主の故意・過失や通常の使用を超えて生じた損耗は借主負担となるのが基本的な考え方です。
原状回復は、借りた住宅を入居時とまったく同じ状態へ戻すことではありません。傷や汚れの原因に加え、設備や内装の経過年数、必要な補修範囲などから負担を判断します。
| 区分 | 意味 | 代表例 | 原則的な負担者 |
|---|---|---|---|
| 通常損耗 | 通常の生活で生じる損耗 | 家具の設置による床のへこみ・設置跡など | 貸主 |
| 経年変化 | 時間の経過や自然現象による劣化 | 日照によるクロスの変色など | 貸主 |
| 故意・過失等 | 不注意や通常使用を超える使い方による損傷 | ペットによる傷、喫煙によるヤニ・臭い、放置した飲みこぼしによるシミなど | 借主となる場合がある |
借主負担となる損傷でも、修繕費として、常に新品交換費用の全額を負担するとは限りません。国土交通省のガイドラインでは、クロスなどについて経過年数を考慮して負担割合を算定する考え方が示されています。
補修範囲も、可能な限り損傷部分に限定し、最低限の施工単位を基本とします。たとえば壁クロスは㎡単位が望ましい一方、やむを得ない場合は損傷箇所を含む一面分まで借主の負担とする考え方が示されています。
実際の負担は、契約内容、損耗の原因、経過年数、補修範囲をまとめて確認することが重要です。
参照
- 国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」（2026年10月06日確認）
まとめ
賃貸住宅の原状回復では、契約条件と室内の状態を分けて確認し、損耗の原因・経過年数・補修範囲から費用負担を整理することが大切です。
まず賃貸借契約書・重要事項説明書・特約を確認し、壁・床・水回り・設備などを入居時の写真や記録と比較します。そのうえで、通常損耗や経年変化なのか、故意・過失などによる損傷なのかを確認しましょう。
費用負担について判断できない箇所があれば、貸主や管理会社へ確認してください。
退去時の原状回復や費用負担について疑問が残る場合は、契約内容や室内の状態を整理したうえで、弊社Asobo不動産へお問い合わせください。
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